Snad si někteří ještě pamatují situaci zhruba před deseti lety, kdy „praskla realitní bublina“ a následovala ekonomická krize. V důsledku extrémně výhodných hypoték si na bydlení půjčovali i ti, kteří nakonec na splácení neměli, a kvůli nepřiměřenému výskytu těchto nesplácených hypoték začaly krachovat hypoteční banky.

Trh na to reagoval rozsáhlou krizí, v dalších letech prudce klesly ceny nemovitostí a zdražily se hypotéky.

Postupem času ale bylo třeba rozhýbat trh a proto se i za pomocí měnových nástrojů tlačily úrokové ceny hypoték dolů, což zapříčinilo dnešní stav, kdy jsou úrokové sazby na historických minimech a s velkou dávkou nadsázky je možné říct, že „je peníze lepší dlužit než mít“.

Na úrokové sazby navíc tlačí intervenční opatření ČNB, která drží hodnotu koruny vůči Euru kolem úrovně 27 CZK/EUR, což způsobuje velké množství peněz v oběhu a snižuje jejich cenu. Důsledkem tohoto stavu je fakt, že ceny nemovitostí opět vyšplhaly nahoru a ČNB začíná mít strach z přílišné uvolněnosti hypotečního trhu.

V říjnu 2016 byla zavedena opatření, kterými doporučuje bankám neposkytovat hypotéky nad 95% LTV (tedy zjednodušeně se jedná o situaci, kdy si věřitel půjčí 95% hodnoty nemovitosti) a hypotéky s ukazatelem LTV mezi 85-95% poskytovat jen do výše 10% podílu na celkové hodnotě poskytnutých úvěrů.

Od dubna letošního roku by se limity měly potom znovu snížit a to tak, že úvěry s LTV 80-90% by měly tvořit jen 15% poskytnutých úvěrů a úvěry s LTV nad 90% by banky neměly poskytovat vůbec. Jedná se pouze o doporučení, má však formu tzv. „comply or explain“, banky by tedy nedodržení doporučení měly před ČNB dále obhajovat.

Banky jsou prozatím zdrženlivé v hodnocení dopadů těchto opatření, shodují se ale v tom, že hypotéky zdraží kvůli nárokům na reporting a administrativní zátěži vzniklé kvůli opatření. Tzn. úroky z hypotečních úvěru se zvýší, ale rozdíl v ceně hypoték bude krýt vyšší administrativní náklady a nebude nutně znamenat zvýšení úroků z vkladů. Kromě toho se kvůli limitům ještě více znesnadní přístup obyvatel k hypotékám kvůli nutnosti vyšších vlastních zdrojů a v případě úvěrů s vyšší LTV lze předpokládat i vyšší úrokovou sazbu.

Podívám-li se na situaci z pohledu vlastníka nemovitosti a zájemce o koupi, blýská se snad na lepší časy kupujícímu, protože celková situace a nižší dostupnost úvěrů by měly tlačit ceny nemovitostí dolů. Na druhou stranu se na tuto situaci mohou těšit jen kupující, kteří mají zajištěn dostatek vlastních financí, protože tzv. 100% hypotéky již prakticky skončily. A investoři, kteří by rádi své peníze výhodně investovali, z nárůstu cen hypoték profitovat nebudou – musejí si spíše počkat na konec intervencí ČNB v oblasti kurzu CZK/EUR.